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        • 有備無患!那些你該知道的買房貸款冷知識!
        • 資訊類型:城市規劃  /  發布時間:2017-07-10  /  瀏覽:4062 次  /  

        去年年底買的房子,但是今年才完成網簽,趕上新政策了嗎?銀行利率折扣會變嗎?網簽時間決定是否受新政策限制;網簽價、成交價、二手房評估價、過戶指導價各不相同&hellip;&hellip;這些買房貸款冷知識,你應該知道!買房前多多了解一下,有備無患!


        知識一:網簽時間決定是否受新政策限制
        網簽時間決定購房人是按照新政策執行還是按照舊政策執行,商業貸款和公積金貸款都是如此。
        我們來舉個例子:
        1、比如今年重慶住房公積金中心規定5月9日起執行認房又認貸的政策,名下有一套及以上住房或者有一次及以上住房貸款記錄的,再買房都不算首套。
        如果小李名下有一套住房,打算用公積金再買一套房子,在5月9日前完成了網簽,因此他買的第二套房子仍然可以享受首套房的優惠。
        需要注意的是,對于房貸利率的調整,銀行也有一個反應的過程,比如今年北京房貸利率統一到9折,大的政策已經公布了,但是各家銀行需要總行下文正式通知后才會按照新的政策執行,因此有時候會出現,新政前期仍有部分購房人能享受舊政策優惠的情況。
        知識二:網簽價、指導價、二手房評估價、過戶指導價各不相同
        網簽價:指的是房屋在當地住建委網站上備案和公示的價格,這個價格不能低于區域的最低過戶指導價(下文會介紹過戶指導價),網簽價最高可達到合同價的90%-95%。
        成交價:就是買家實際支付給賣家的房款金額,也就是購房合同中寫明的房屋價格(合同價)。
        二手房評估價:是指在二手房交易時,銀行請評估機構評估得出的房屋價格,處于風險的考慮一般評估價比成交價格稍低些。評估價的高低決定購買房子的貸款額度的高低,商業貸款額度=評估價格&times;70%左右。
        過戶指導價:過戶指導價是根據房子的設計用途、房子的建成年代等多個綜合因素決定的,是二手房交易中繳稅的基準價。


        不同區域的過戶指導價、同區域不同小區的過戶指導價、同小區不同樓層的最低過戶指導價都不一樣。過戶指導價不僅有下限,也有上限,超過上限不管交易面積多大都視為非普通住宅,都會多交很多稅費。具體可咨詢當地房管部門。
        我們來舉個例子:
        王先生看中了北京市海淀區一套房本面積60㎡、報價200萬、滿五唯一的房子,最終成交價格為200萬(合同價),買家是全款購買。
        根據國家規定,這套房子的最低繳稅和過戶價格是2萬/㎡(過戶指導價格),最終這套房子在房屋管理局系統體現的價格是60&times;20000=120萬(網簽價),最終也是按照120萬的價格去繳納稅費,滿五唯一只交1%的契稅,最終契稅為120萬&times;1%=1.2萬。
        知識三:通過縮短貸款年限的方式提前還貸,需要重新簽訂合同
        房貸提前還款主要有兩種方式:提前全部還清、提前部分還清。
        在一些城市房價較高,貸款額度較大,很少有人能一次全部還清,因此多數人都會選擇部分提前還貸。
        部分提前還貸又分為兩種:縮短貸款年限、月還款額不變;減少月還款額,貸款年限不變。
        選擇縮短貸款年限的方式相對更能節省利息,但弊端是提前還貸剩余部分需要重新簽訂貸款合同。
        我們來舉個例子:
        貸款100萬,已經還了30萬,還剩70萬沒有還,想申請提前還貸20萬,選擇縮短貸款年限的話,在還款20萬后,剩余50萬貸款部分要與銀行重新簽訂貸款合同。
        需要注意的是:按照最新的房貸利率執行剩余貸款,2017年信貸政策收緊,不少熱點城市利率優惠幅度驟減,以前利率是8.5折,現在變成9.5折甚至基準利率。
        另外,銀行還會重新評估借款人的個人資質,有的貸款人在還款期間出現過征信問題,這樣會影響之后的還貸。
        知識四:父母以未成年子女名義買房也受政策限制
        評估首套房還是二套房是以家庭為單位的,子女還未成年,作為監護人,父母和孩子屬于一個家庭,父親名下有一套房子,即使用兒子的名字買房,也要算二套房。
        另外,銀行在審批貸款時會查未成年子女名下的房產情況,如果父母把名下房產過戶給未成年子女、再以無房的名義買房,同樣會被認定為二套房。

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